las arras en el contrato de compraventa

Las arras en el contrato de compraventa

Las arras en el contrato de compraventa.

 

Función de las arras en el contrato de compraventa.

Las arras, históricamente, venían cumpliendo una función que se puede entender como una señal o confirmación de la celebración de un contrato, normalmente de compraventa, siendo así una especie de garantía de cumplimiento de las obligaciones que se habían marcado las partes intervinientes en un contrato. Así, se puede definir las arras como la entrega por parte del comprador de una cuantía de dinero con la firma de un contrato que garantice que se va a cumplir el mismo y que permite a cualquiera de las partes desistir de dicho contrato libremente que en ciertas ocasiones conlleva una penalización económica.

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Regulación de las arras en el contrato de compraventa.

La regulación legal de las arras es muy escasa, se limita en el Derecho común a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil respecto de las llamadas arras penitenciales, disponiendo que: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
También se regulan diferentes modalidades de arras en el Código de Comercio, en sus artículos 83 (arras penales) y 343 (arras confirmatorias). En los derechos forales también podemos encontrar definiciones de las mismas, como por ejemplo en el Derecho Navarro.

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Tipos y efectos de las arras en el contrato de compraventa.

En cuanto a las modalidades y efectos en la actualidad, la escasa regulación del Código Civil plantea la dificultad de determinar si en Derecho común solo caben las arras penitenciales o si, por el contrario, son admisibles otros tipos de arras. En este sentido el Tribunal Supremo y la doctrina vienen admitiendo diferentes modalidades de arras:

Las arras confirmatorias en el contrato de compraventa

Tienen como función probar la celebración del contrato principal al que van unidas, reforzando el vínculo jurídico entre las partes al confirmar que el contrato se ha perfeccionado, y ha comenzado a ser cumplido. Son un anticipo del precio, que producen en quien las recibe el efecto de pensar que el propósito de cumplir el contrato por quien las ha entregado es serio, confiando por ello en que el resto del precio será pagado igual que se entregaron las arras. Éstas se distinguen de las penitenciales en que no permiten a las partes desistir del contrato principal y en caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al artículo 1.124 del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si procede. Las arras confirmatorias no limitan la indemnización ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de indemnización. Por tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados.

Las arras penitenciales en el contrato de compraventa

Son las que regula el Código Civil en su artículo 1.454 y tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras el precio del desistimiento. Por tanto, quien no realiza la prestación principal contratada, o bien abandona lo que dio como arras u ofrece el doble de lo que recibió, según corresponda, pero no se entiende como un incumplimiento, sino que ejercita una facultad de desistir que tiene por derecho, con el perjuicio económico que ello supone. Si quien ejercita la facultad de desistir es quien recibió las arras, deberá manifestar su propósito de desistir del contrato principal y entregar o poner a disposición de la otra parte el doble de lo recibido en concepto de arras. Si, por el contrario, quien ejercita la facultad de desistir es quien entregó las arras, será suficiente con una declaración de voluntad en la que manifieste su deseo de desistir y su conformidad con perder lo entregado. En cuanto a la forma, salvo pacto en contrario, bastará con manifestar claramente la voluntad de desistir, sin ser necesario su ejercicio judicial. Respecto al plazo, al no existir una regulación legal, debe estarse al plazo expresamente señalado por las partes y en defecto de plazo pactado, parece claro que la facultad de desistir sólo podrá ejercitarse una vez el contrato se haya perfeccionado, y antes de que la parte que desea desistir haya cumplido sus obligaciones bajo el mismo.

Las arras penales en el contrato de compraventa

tienen una configuración complicada ya que no existe una regulación legal, a excepción de la expresada en el artículo 83 del Código de Comercio, y la escasa jurisprudencia existente. Éstas cumplen una función de garantía, una situación intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales, pues no son ni un simple anticipo a cuenta del precio ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal. El Tribunal considera que las arras penales tienen una finalidad similar a la de la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil, configurándolas como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Sin embargo existen diferencias fundamentales, como ejemplo que, tampoco son susceptibles de moderación y en las arras penales se produce una entrega, mientras que en la cláusula penal hay una simple promesa de entregar. En caso de cumplimiento las arras penales se imputarán al precio y en caso de incumplimiento la doctrina sostiene que cabe configurar las arras penales como, o bien arras penales sustitutivas, que operan como una liquidación de los daños y perjuicios sufridos fijada de antemano, y como una indemnización de la que correspondería legalmente, o como arras penales cumulativas, que además de las arras permiten pedir el cumplimiento forzoso del contrato principal o la indemnización íntegra de daños y perjuicios generados.

las arras en el contrato de compraventa
La cuestión de determinar los efectos concretos de las arras pactadas entre las partes en cada caso concreto, no es una cuestión sencilla debido a la variedad de fórmulas que se suelen emplear al regularlas, y porque la interpretación correcta de los términos utilizados y de la voluntad de las partes deberá tener en cuenta también los hechos de cada caso. Como hemos analizado, no existe una regulación específica de las distintas funciones de las arras, y la que existe del artículo 1.454 del Código Civil no resulta por sí sola del todo clara. Ante esta situación, la jurisprudencia no ha establecido criterios únicos, aunque mayoritariamente considera que, salvo pacto expreso, para dotar de carácter penitencial a las arras, éstas deben considerarse confirmatorias. Este criterio se fundamenta en el menor gravamen posible para la parte que debería perder las arras o devolverlas duplicadas, según el caso.
Por tanto, aunque parezca un simple contrato que se da en la mayoría de las compraventas, sobre todo de inmuebles, el contrato de arras tiene una configuración legal complicada y que puede generar conflictos entre las partes y consecuencias no deseadas, por ello, de ser necesaria su redacción y formalización, aconsejamos que acudan a un abogado especialista.

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