Extinción de condominio

De forma general, existen dos vías que extinguen una propiedad compartida, la más usual es la compraventa entre los comuneros, y otra, menos conocida, la extinción de condominio.

Ésta última es una actuación por la que, cuando se quiere acabar con una copropiedad de un bien indivisible (por ejemplo un inmueble) transmite uno o varios comuneros su cuota de propiedad a otro comunero a cambio de una prestación normalmente económica.

Se regula en los artículos 400 y siguientes del Código Penal, debiendo en todo caso tener en consideración el artículo 1062 del mismo cuerpo legal al indicar que “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.” Por ello, para realizar la operación a través de extinción de condominio será necesario que el bien no pueda dividirse, o que su división haga que el bien pierda gran parte de su valor.

Sentado el concepto de condominio y su división, es necesario entrar a valorar la tributación que conlleva, sobre todo en contraposición de una compraventa.

La extinción de condominio

La extinción de condominio es mucho más económica que una compraventa, las primeras llevan aparejado el impuesto de actos jurídicos documentados, no tributando por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Puesto que el bien se considera indivisible, la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial y por lo tanto no está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que supone la sujeción exclusivamente por actos jurídicos documentados.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018 de fecha 9 de octubre, ha señalado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible es la parte del valor real actual del bien que correspondía al comunero y, no el valor total actual del bien, es decir, solo la parte que se adquiere como consecuencia de la disolución.

Esta situación supone un gran ahorro en el contribuyente, quien, dependiendo de la Comunidad Autónoma, será entre el 1 y el 2%. El adjudicatario del bien debe liquidar el modelo 600 correspondiente a actos jurídicos documentados.

En cambio, en caso de que esta operación se llevara a cabo a través de un contrato de compraventa, estaría sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas y no a actos jurídicos documentados, lo que implicaría una tributación de la parte transmitida al tipo de entre el 6 y el 8%.

También existe la duda de si las operaciones de extinción de condominio están sujetas a Plusvalía Municipal, siendo la respuesta negativa, y ello debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado. Este impuesto en cambio si ha de ser liquidado y abonado en las compraventas.

Extinción de condominio declaración renta

Por último, en cuanto a la extinción de condominio en la tributación IRPF , en principio no habría que pagar, ya que la normativa del impuesto señala que no se produce variación patrimonial en las divisiones de cosa común.

Sin embargo es de suma importancia que no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el valor de mercado de la parte del inmueble que cede, puesto que en este caso habría que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación.

De todo lo expuesto se aprecia el gran beneficio fiscal que supone tramitar la división de una cosa común por medio de una extinción de condominio en lugar de por medio de compra venta, aconsejando que se formalice por medio de dicha operación siempre y cuando se cumplan los requisitos anteriormente expuestos.

Para finalizar, tomaremos un ejemplo práctico de la diferencia tributaria que conlleva tramitar una división de una cosa común indivisible por medio del impuesto de transmisiones patrimoniales (compraventa) y por medio de impuesto de actos jurídicos documentados (extinción de condominio).

Así, en la Comunidad de Madrid (ya que dependiendo de la Comunidad Autónoma de la que se trate, variará el tipo impositivo, si bien suele ser similar), si se tratara de un inmueble valorado en 120.000,00 euros con 2 propietarios al 50% cada uno de ellos, si se tributara por una compraventa del 50%, valorado en 60.000,00 €, se tributará, según el régimen general, al 6% lo que conllevaría una carga tributaria de 3.600,00 € por el impuesto de transmisiones patrimoniales.

En cambio, si se realizase como extinción de condominio, igualmente según el régimen general, conllevaría un tipo impositivo del 1%, lo que supondría la suma de 600,00 € por el impuesto de actos jurídicos documentados. Como se aprecia la diferencia económica es notable, siendo mayor aún en caso de cuantías superiores lo que no hace sino dejar claro el beneficio obtenido por tramitar este tipo de cuestiones por medio de una extinción de condominio.