CÓMO RECLAMAR LOS DAÑOS PRODUCIDOS EN LA VIVIENDA TRAS UN ALQUILER

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Es frecuente que al finalizar un contrato de alquiler nos podamos encontrar con una serie de daños, sustracciones o desperfectos ocasionados por el inquilino, ya sea en el inmueble o en el mobiliario, daños que, si se dan una serie de características, son reclamables y deben ser sufragados por el arrendatario.

Para que el arrendador pueda llevar a cabo la reclamación judicial de los daños tienen que ser probados por éste, y ello de acuerdo al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba, que impone al actor la obligatoriedad de probar la existencia de los desperfectos, su valor y la producción de los mismos por el inquilino.

En cuanto a este último punto, esto es, demostrar que los daños han sido realizados por el arrendatario, la legislación vigente, en concreto el artículo 1.562 del Código Civil, señala que “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”, por lo que, teniendo en cuenta que se da por hecho (salvo prueba en contrario) que el inmueble ha sido entregado en perfecto estado, en el momento de la toma de posesión del inmueble se entiende que los daños existentes han sido realizados por el inquilino. Pese a ello, es importante la corroboración de dichos daños con una gran inmediatez, existiendo dos posibilidades:

  • En caso de lanzamiento derivado de un procedimiento de desahucio, el momento de acreditar los posibles daños, sustracciones o desperfectos, es el día y la hora fijada para el lanzamiento, debiendo hacer constar en el acta realizado por el auxilio judicial todos y cada uno de los daños, acudir con un notario para que de fe del estado del inmueble o bien acudir con un perito que pueda fijar y tasar los mismos.
  • En caso de rescisión del contrato de mutuo acuerdo, lo más aconsejable es que igualmente se realice por medio de un notario para que de fe del estado del inmueble o bien acudir con un perito que pueda fijar y tasar los mismos, siendo otras opciones viables acudir con testigos que puedan corroborar el estado de la vivienda o realizar una grabación o una serie de fotografías sobre el inmueble.

En el mismo sentido, es importante haber realizado un inventario previo del inmueble, donde figuren todos y cada uno de los bienes muebles que integran el domicilio, para, en caso de sustracción, poder igualmente reclamar los mismos y ello siguiendo las medidas expresadas.

El propio artículo 1561 del Código Civil dispone que al concluir el arriendo, mediante la entrega de las llaves y poniendo la vivienda a disposición del arrendador, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario, el paso del tiempo o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo para ello realizar las actuaciones anteriormente expuestas durante el tiempo que sea necesario.

Una vez sentado lo anterior, se ha tener claro que los daños o el deterioro no pueden ser ocasionados por el uso normal de la vivienda ni por el paso del tiempo, puesto que el artículo 1.555 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio convenido y a usar la cosa arrendada con la “diligencia de un padre de familia”, de acuerdo a lo pactado en el contrato y en caso de ausencia de pacto, con el uso que se difiera de la naturaleza de la cosa pactada.

En caso de que el inquilino no respete sus obligaciones, el artículo 1.556 del Código Civil señala que se podrá solicitar la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, o sólo la indemnización dejando el contrato subsistente. Siempre y cuando los daños o desperfectos ocasionados se deban a la negligencia de este y no al uso normal o transcurso del tiempo como ya hemos mencionado y que hayan sido demostrados por el arrendador.

Una vez que el arrendador tiene la prueba suficiente para demostrar los daños, desperfectos y/o sustracciones en el inmueble que ha estado arrendado, para interponer una reclamación por la vía judicial, ya hemos mencionado que es necesario contar con un informe de los daños, a ser posible, realizado por un experto. Esta es la mayor prueba de que efectivamente el inquilino realizó destrozos en la vivienda en la que residía de alquiler y, por tanto, debe responder y hacerse cargo de estos.

Es importante que, como hemos expuesto, te hayas asegurado de que los daños no son resultado del desgaste y uso normal de la casa, sino por el mal uso del inquilino sobre los mismos.

Previa la reclamación, se ha de comunicar al arrendatario los daños encontrados en la vivienda, preferiblemente por medio de un burofax, en aras a conocer la disposición del inquilino a la hora de hacerse cargo de los desperfectos y si el arrendatario no quiere responder de los desperfectos, se deberá interponer la demanda judicial antedicha.

Es también común las dudas que surgen sobre que hacer con la fianza depositada por el inquilino en casos como el que aquí se trata, pues bien, en causas normales, el arrendador deberá devolverla en el momento de entrega de las llaves o en el plazo de un mes desde dicha entrega, pero ello siempre y cuando no haya notificado un documento en el cual exponga el motivo por el cual no ha entregado la fianza junto con las pruebas pertinentes.

Si pasado un mes desde la entrega de las llaves, el arrendador no ha devuelto la fianza y no ha alegado motivo alguno, el arrendatario puede iniciar una reclamación judicial de la fianza junto con el interés legal correspondiente por la demora conforme a lo establecido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el caso del que aquí se trata, si los daños han sido acreditados al inquilino, se está en el derecho de retener la fianza, al menos hasta que se alcance un acuerdo o exista una resolución judicial al efecto, así como que si los gastos ocasionados al arrendador son superiores al importe de la fianza, como hemos señalado deberá reclamarse el exceso al arrendatario mientras que si son inferiores a la fianza, el propietario deberá restituir al arrendatario la diferencia entre los gastos y la fianza.

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