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Diferencias entre Nuda Propiedad y Usufructo. Utilidades y usos.

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El usufructo es un derecho real sobre cosa o propiedad ajena. Como tal derecho real, lo poseen las personas sobre cosas. El derecho real más habitual en la actualidad es la propiedad, pero existen otros como el derecho de uso, de crédito o el derecho real accesorio. Estos derechos los trataremos en un artículo posterior. En este queremos tratar el derecho de usufructo y su relación con el derecho de nuda propiedad.

El derecho de nuda propiedad es una figura legal que hace unos años había quedado obsoleta. Sin embargo, en los últimos tiempos se ha rescatado y se aplica de una manera habitual. Esta opción es un recurso perfecto para un perfil de personas que tienen propiedad y dejan de ostentar este derecho real para poseer el usufructo de esa propiedad. ¿Quieres saber en qué casos se usan estos mecanismos? ¿Crees que puede interesarte recurrir a estas figuras legales para administrar tu patrimonio? En María Luisa Bautista Abogados te damos Asesoramiento y Asistencia Legal para realizar las gestiones que más te beneficien.

 

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Conceptos de Nuda Propiedad y Usufructo

El usufructo, según el Código Civil en su artículo 467, da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo del usufructo le autorice a modificar la forma o sustancia en cuyo caso sí se le permitiría. Es decir, el derecho de usufructo es el derecho a utilizar una cosa de manera plena y recibir todos sus frutos o utilidades por una persona que no es su propietario.

La cosa objeto de usufructo tiene un propietario que es el que posee el derecho real sobre ella. Sin embargo, la persona que tiene la propiedad de la cosa no puede utilizarla porque su uso y disfrute le corresponde al que posee el usufructo. Por lo tanto, su derecho de propiedad está limitado por los derechos del usufructuario y puede hacer algunas cosas, vender la cosa, o dejarla a sus herederos, pero no puede acceder a poseer esa cosa ni utilizarla ni percibir sus frutos mientras exista el derecho de usufructo de algún individuo sobre ella. Al propietario del bien lo llamamos nudo propietario y su derecho lo llamamos nuda propiedad.

Si el usufructo se extingue por alguna razón, el nudo propietario recupera todos los derechos sobre la cosa volviendo a ser, desde ese momento, un propietario al uso. El usufructo puede recaer sobre cualquier cosa que sea susceptible de ser propiedad de alguien y, por lo tanto, puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

Si recae sobre bienes inmuebles su constitución debería inscribirse en el Registro de la Propiedad ya que, de no hacerlo, un tercero que adquiriera la propiedad de la cosa y la inscriba en el Registro estaría protegido por la publicidad registral y el usufructuario no podría hacer valer su derecho contra él. Sin embargo si está inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho del usufructuario está protegido mientras exista tal derecho.

 

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¿Cómo se adquiere el Derecho de Usufructo?

El Derecho de Usufructo se puede adquirir por diferentes procedimientos.

  • Por negocios entre personas. Se puede donar el usufructo por parte del propietario, también se puede comprar y vender.
  • Por sucesión hereditaria, que puede ser:
    • Usufructo legal. El que da como legítima la Ley al cónyuge viudo y el usufructo del tercio de mejora.
    • Usufructo instituido por el testador que lo lega a un heredero o legatario dejando la nuda propiedad a otro, siempre que respete las legítimas de sus herederos forzosos.
  • Por concesión de la Ley. Un ejemplo de esto se produce cuando los padres tienen la administración legal de los bienes de los hijos menores a su cargo.
  • Por prescripción adquisitiva. Cuando alguien, de buena fe, actúe como si tuviera el usufructo, con el paso del tiempo acabaría siendo suyo.

Extinción del Usufructo

El usufructo no puede tenerse de manera indefinida, se acaba extinguiendo antes o después, las causas de su extinción son:

  • Por terminar el plazo por el que se constituyó el usufructo. Para las personas físicas se suele constituir mientras viva su titular, en cuyo caso se extingue cuando muere.
  • Se puede constituir por un plazo que sea una fecha cierta o una condición (como la muerte de un tercero).

En el caso de las personas jurídicas, el plazo máximo del usufructo sería de treinta años.

  • Por confusión, es decir, por llegar a ser propietario y usufructuario la misma persona.
  • Por renuncia del usufructuario.
  • Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
  • Por resolución del derecho constituyente, por ejemplo, si el mal uso de la cosa puede afectarla el propietario puede demandar.
  • Por prescripción.

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Casos actuales más comunes de cesión de Nuda Propiedad

Durante muchos años tener la propiedad de un bien inmueble ha sido un objetivo a alcanzar para los que querían tener una jubilación tranquila. Tradicionalmente tener una casa pagada al llegar a la hora de jubilarse era un objetivo en sí mismo. Pues bien, ese momento de desprenderse de la nuda propiedad de su vivienda ha llegado para muchos. La inversión durante su vida laboral activa en una vivienda ha sido un seguro de jubilación que muchos mayores en España están empezando a poner en práctica. No en vano, existen multitud de inmobiliarias que se están especializando en este tipo de transacciones, ya que se han multiplicado las personas que han decidido ceder la nuda propiedad de su casa o inmueble y mantener el usufructo de esta propiedad.

¿Para que se hacen este tipo de operaciones? Las personas que deciden realizar esto tienen como objetivo obtener liquidez a la vez que mantienen su propiedad mientras vivan, pudiendo ejercer el usufructo de la misma. Si necesitas asesoramiento sobre cómo administrar tu propiedad en Maria Luisa Bautista Abogados te aportamos Asistencia y Asesoramiento Legal para tomar las decisiones que más convengan a tus intereses patrimoniales.

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