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Arrendamientos urbanos. Tipos de arrendamiento y usos permitidos

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Últimamente son muchos los titulares que hacen referencia a un repunte considerable de los precios de la vivienda en alquiler en España. Dado que los arrendamientos constituyen un tema candente en nuestro país, resulta interesante conocer las principales claves de esta figura legal, cuya regulación se contiene en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, Ley) que diferencia entre los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

En todo arrendamiento se distinguen las siguientes partes:

  • Arrendador: la persona propietaria de una cosa que cede su uso a otra.
  • Arrendatario: la persona que adquiere el uso de esa cosa a cambio del pago de una remuneración.

 

Arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable que tiene como objeto asegurar una situación de necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Lo normal es que las condiciones del alquiler queden formalizadas mediante un contrato escrito, de las que hay que destacar las siguientes:

Uno de los primeros apartados a negociar entre las partes es la duración del contrato. El artículo 9 de la Ley consagra la libertad contractual entre las partes pero matiza este principio al establecer un plazo mínimo de tres años:

9.1. “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales [1] hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

[1] No obstante, la Ley contempla una excepción a la obligatoriedad de la prórroga: si el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, prevé que va a necesitar la casa por los motivos contemplados en el apartado tercero de dicho precepto.

 

 

En cuanto a la renta, ésta deberá ser libremente estipulada. Tampoco hay restricciones en cuanto a su periodicidad y el tiempo de pago (si no hay pacto, la renta será mensual y deberá ser efectuada en los primeros siete días de mes). Por otro lado, el arrendador podrá actualizar la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, según lo que se haya pactado. En caso contrario, no se aplicará revisión.

Otra cuestión importante es conocer los derechos y obligaciones de las partes: el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias extraordinarias salvo cuando vengan de un daño imputable al arrendatario. A cambio, éste está obligado a soportar la obra y a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacerla. En cuanto a las obras de mejora, si las hace el arrendador debe comunicarlas al arrendatario con antelación para que pueda desistir del contrato, salvo que sean menores. Por el contrario, si las realiza el arrendatario, debe pedir permiso al arrendador para hacerlas salvo cuando sean necesarias por la minusvalía del arrendatario, su cónyuge o de cualquier otra persona con la que conviva.

Por último, el incumplimiento del contrato comporta la opción de resolver o exigir su cumplimiento (artículo 1.124 del Código Civil). El arrendador puede resolver por falta de pago de la renta, de la fianza, subarriendo, realización de actividades molestas, insalubres o ilícitas, etc. El arrendatario, por su parte, puede hacerlo cuando el arrendador no realice las reparaciones extraordinarias a que viene obligado o perturbe la posesión de la vivienda.

 

 

Alquiler para uso distinto del de vivienda

La Ley define los arrendamientos para uso distinto del de vivienda como aquellas edificaciones destinadas a un uso distinto a las del apartado anterior. Quedan incluidos los contratos celebrados por temporada y en los que se vaya a realizar una actividad profesional. Tiene una regulación especial, ya que existen diferencias con respecto a los arrendamientos de viviendas en, por ejemplo, la compraventa, cesión y subarriendo. Sin embargo, la regulación no difiere en asuntos como la fianza, conservación, mejora, obras del arrendatario y derecho de adquisición preferente.

Tras esta primera aproximación sobre la regulación de los arrendamientos en nuestro país, puede contactar con nuestro Despacho de Abogados, donde nuestro Equipo de profesionales le ofrecerá un asesoramiento personalizado junto con una adecuada asistencia en cualquier procedimiento judicial derivado de esta materia.

 

 

 

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